什么会触发墨尔本的复苏？

　　自疫情以来，墨尔本面临着一些严峻的逆风。

　　在严格的封锁期间，出现了大量的国内移民，无论是从我们的首都到其他州，还是从我们的城市到我们当地的地区。

　　下面的人口普查图表显示了2016-2021年五年期间的州际内部移民。维多利亚的净损失接近4000人。

　　在大流行期间选择搬到维多利亚州地区的绝大多数墨尔本人都选择了通勤距离在两小时以内的地区。

　　对于一个历史上经历过大量新移民的城市来说，这场大流行暂时改变了一切。

　　2019冠状病毒病大流行后，全国净海外移民人数发生了重大变化，从2016-17财政年度的26.3万人减少到2020-21财政年度的- 8.8万人。这是由于临时访客、学生和工作假期签证持有者的大幅下降。

　　海外净移民的减少对墨尔本和悉尼的影响最为显著。2016年至2020年期间，两国人口增长的85%和67%分别来自净海外移民。

　　国内净移民的减少也对墨尔本和悉尼产生了重大影响。墨尔本人口减少了6.05万人，其中海外移民减少了5.44万人，国内移民减少了3.35万人，而自然增长了2.74万人。与此同时，悉尼人口减少了5200人，其中海外移民减少了7200人，国内移民减少了34,800人，而自然增长了36,900人。

　　在这段时间里，由于商家关闭，国际学生返回祖国，墨尔本遭受了损失。有趣的是，基于紧急情况的创纪录低利率让买家保持了热情。强制在家工作的现象完全改变了人们对住房属性的偏好。

　　人们需要一间额外的卧室或书房，而且利率很低，许多人都负担得起。

　　维多利亚州首府的资本增长率非常惊人，特别是考虑到逃离城市的人数以及在封锁环境下购买房产的挑战。然而，一旦澳大利亚央行通过提高利率来刹车，墨尔本的情况就迅速发生了变化。

　　其他城市和地区继续蓬勃发展，即阿德莱德、珀斯和布里斯班。偏远的工作条件、住房/生活成本的增加、更高的税收和投资者繁重的租金改革、房产上市数量的增加以及对经济繁荣的担忧，这些因素的结合是我们城市最近表现不佳的一些原因。

　　然而，重要的是要考虑到可能吸引买家回到墨尔本的潜在驱动因素。自疫情以来，该市在社会上已经恢复。活动又回来了，体育运动还在继续，许多游客正在享受墨尔本所提供的一切。

　　土地税和租金改革让一些投资者望而却步，但不是全部。随着投资者看到墨尔本房产价值的增加，州际间的询盘率正在上升。下面这张图表是之前一篇博客的特色文章，说明了相对于首都城市十年平均价格的相对溢价。蓝线(墨尔本)与长期平均水平相比，表现相对较差。

　　最近，许多投资者被鼓励根据这一比例之间的差异来推测墨尔本的增长潜力。

　　均值回归是这种方法的另一个术语。金融中的均值回归表明，资产价格和回报波动性等各种相关现象最终会回归到长期平均水平。

　　虽然许多人可能遵循这个理论，但我并不支持它本身。然而，与其他因素一起，它将在墨尔本的复苏中发挥作用。对价值的感知很重要，情绪也很重要。

　　我认为，墨尔本的资本增长需要发生其他变化，才能再次达到两位数的增长。一个明显的变化是财政能力的增加。这可能有两种形式;要么提高工资增长，要么提高借贷能力。在我看来，前者的可能性要大得多，可以通过降息或降低银行的缓冲利率来实现。

　　降息的猜测已经持续了好几个月了。虽然我们的储备银行董事会主席继续提醒我们，我们的通货膨胀率不在2- 3%的目标范围内，但看到它最近如何下降令人鼓舞。下面的图表为那些不记得(或不在身边)上世纪七八十年代通胀灾难的人提供了一些背景。

　　然而，经济学家(以及市场)预计，2025年仍有可能降息。目前的三年期国债收益率也表明了这种可能性。

　　需求的增加是一个明显的增长动力。由于房屋开工率相对较低，人口增长受到移民政策的支撑，住房压力可能会随着时间的推移而增加。我们已经看到了一系列投资者主导的销售，一旦这波投资者销售结束，墨尔本的销售量很可能会回到历史平均水平。

　　另一个可能影响我们市场状况的变化与政府政策和/或激励措施有关。然而，在我们继续与高通胀作斗争的时候，这种情况不太可能发生。

　　最后一个可能影响情绪和信心的重大变化与维多利亚州政府的更迭有关。虽然距离2026年11月28日星期六还有很长的路要走，但情绪很重要。

　　我们都看到了比尔·肖顿(Bill Shorten)提议的负扣税政策变化对我们市场的影响。他甚至没有当选，但在2019年联邦大选前的一年里，情绪完全影响了我们的房地产市场。

　　条问答

　　什么会引发墨尔本房地产市场的复苏?

　　要想让墨尔本的资本增长再次达到两位数的增长，就需要做出改变。一个明显的变化是财政能力的增加。这可能有两种形式;要么提高工资增长，要么提高借贷能力。前者的可能性似乎要大得多，它可以通过降息或降低银行的缓冲利率来承受。